高崎・前橋の任意売却
住宅ローンが苦しくなったら、
競売の前にご相談を
住宅ローンの返済が難しくなっても、競売を待つしかないわけではありません。 債権者と話し合いながら、通常の売却に近い形で住まいを手放す「任意売却」という方法があります。 高崎市・前橋市・玉村町の不動産会社Room's（ルームス）が、秘密厳守でご事情をうかがいます。
- ✓ 秘密厳守
- ✓ 債権者とのやりとりをサポート
- ✓ 引越し先探しも相談できる
株式会社Room's（ルームス）は、高崎駅西口の不動産会社です。高崎市・前橋市・玉村町を中心に、住宅ローンの返済にお困りの方の任意売却をお手伝いしています。 住宅ローンの滞納は、早く動くほど選べる方法が多く残ります。「まだ滞納していないけれど不安」「督促状が届いてしまった」「競売の通知が来た」など、どの段階でもご相談ください。
住宅ローンが払えない…こんなお悩みはありませんか？
- 勤務先の倒産・リストラ・減給で、住宅ローンの返済が追いつかない
- 病気やけがで働けなくなり、この先の返済のめどが立たない
- 離婚することになり、残った住宅ローンをどうすればいいかわからない
- マンションの管理費や固定資産税を滞納し、督促状が届いた
- 金融機関や保証会社から「一括で返済を」という通知が届いた
- 裁判所から競売開始決定の通知が来たが、できれば競売は避けたい
一人で抱え込まず、まずはお話をお聞かせください
任意売却とは？住宅ローンが残っていても家を売る方法
家を売るには、ふつうは住宅ローンを完済して、金融機関の抵当権を外す必要があります。売却代金がローン残高に届かないと、そのままでは売ることができません。
任意売却は、債権者（金融機関や保証会社）の同意を得て、ローンが残ったままでも抵当権を外してもらい、一般の市場で住まいを売る方法です。 「任意」とは、裁判所が強制的に売る競売ではなく、所有者の意思で売るという意味です。売却代金はローンの返済に充て、残った債務は債権者と返済方法を話し合います。
無理のない返済方法を債権者と話し合います
任意売却と競売の違い
任意売却をしないまま滞納が続くと、最終的には債権者が裁判所に申し立て、住まいは「競売」で売られます。同じ「家を手放す」でも、その後の暮らしへの影響は大きく違います。
| 比べる点 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 一般の市場で買主を探すため、市場価格に近い価格が期待できます。 | 入札で決まるため、市場価格より大幅に安くなりやすい傾向があります。 |
| 売却後に残るローン | 高く売れた分だけ残債を減らせます。残りは債権者と話し合い、生活に合わせた分割返済を相談できることが多いです。 | 売却額が低い分、多くの残債が残りやすく、一括での返済を求められることもあります。 |
| 引越し費用 | 売却代金の配分の中で、引越し費用の一部を認めてもらえるよう債権者に相談できる場合があります。 | 原則として自己負担です。 |
| 引越しの時期 | 買主・債権者と調整し、ご家族の予定をある程度反映できます。 | 自分では決められず、退去に応じないと強制執行になることもあります。 |
| プライバシー | 通常の売却と同じ形で販売するため、事情を周りに知られにくいです。 | 物件情報が裁判所の公告やインターネットで公開されます。 |
| 手続きの進め方 | 債権者の同意のもと、ご自身の意思で売却条件を決めて進められます。 | 裁判所が手続きを進め、所有者の希望はほとんど反映されません。 |
| 気持ちの負担 | 売却後の暮らしの見通しを立てながら進められます。 | 先が見えないまま手続きが進み、不安が大きくなりがちです。 |
※一般的な傾向です。価格や条件は物件・債権者・手続きの状況によって異なります。
住宅ローン滞納から競売までの流れと、任意売却できる期間
任意売却には期限があります。滞納から競売までは、おおむね次のように進みます（期間はあくまで目安で、金融機関や裁判所によって前後します）。
住宅ローンの滞納が始まる
目安：滞納1〜2ヶ月金融機関から電話や書面で、支払いのお願いが届きます。この段階なら返済条件の見直しを相談できることもあります。
督促状・催告書が届く
目安：滞納2〜5ヶ月「このまま支払いがなければ一括返済を求めます」といった、強い内容の書面に変わります。
期限の利益の喪失
目安：滞納3〜6ヶ月分割で返済する権利を失い、残っているローンを一括で返すよう求められます。
代位弁済
目安：期限の利益の喪失から1〜2ヶ月保証会社が金融機関にローンの残りを立て替えて支払い、以後のやりとりの相手は保証会社や債権回収会社に移ります。
競売の申立て・開始決定
目安：代位弁済から数ヶ月債権者が裁判所に競売を申し立て、自宅に「競売開始決定通知」が届きます。執行官による自宅の調査も行われます。
入札の公告
目安：開始決定から数ヶ月物件の情報が裁判所の掲示やインターネットで公開され、入札の期間が決まります。
入札・開札
目安：公告から1ヶ月ほど最も高い金額で入札した人が買受人になります。任意売却に切り替えられるのは、原則としてこの開札の前日までです。
売却許可・明渡し
目安：開札後買受人が代金を納めると所有権が移り、退去を求められます。応じない場合は強制執行による明渡しになることもあります。
任意売却は時間との勝負です
任意売却の話し合いが本格的にできるのは、一般的に滞納が3〜6ヶ月ほど続き、期限の利益を失ったころからです。 競売が申し立てられた後でも、開札日の前日までに債権者が取り下げに応じれば任意売却に切り替えられます。 ただし、買主を探して債権者の同意を得るまでには時間がかかるため、実際には入札が始まるよりずっと前に話をまとめる必要があります。 滞納する前や滞納し始めのころなら、返済条件の見直しなど売却以外の方法を金融機関に相談できる場合もあります。不安を感じたら、できるだけ早くご相談ください。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売れる可能性がある
一般の買主に向けて販売するため、競売よりも高い価格が期待でき、残るローンを減らせます。
- 残ったローンの返済方法を話し合える
売却後に残った債務は、収入や生活状況に合わせた分割返済を債権者と相談できることが多いです。
- 引越しの時期や費用を相談できる
引渡しの日程は買主と調整でき、引越し費用も売却代金の配分の中で相談できる場合があります。
- ご近所や職場に知られにくい
販売の方法は通常の不動産売却と同じです。広告の出し方もご希望に合わせて配慮します。
知っておきたいデメリット・注意点
- 信用情報に登録される
いわゆるブラックリストの状態になり、しばらくは新しいローンやクレジットカードを作りにくくなります。ただし、多くの場合は滞納が続いた時点ですでに登録されており、任意売却をしたこと自体で新たに不利になるわけではありません。
- 債権者の同意が必要
売却価格や売却代金の配分には、金融機関・保証会社などの債権者の同意が必要です。連帯保証人や共有者がいる場合は、その方の協力も欠かせません。
- 必ず成立するとは限らない
競売の手続きと並行して進むことが多く、期限までに買主が見つからない、債権者の同意が得られないといった場合は競売になります。
- 残ったローンの返済は続く
売却代金でローンを返しきれない場合、残りの債務がなくなるわけではありません。返済が難しいときは、弁護士への相談をおすすめすることもあります。
売却した後の暮らしまで、一緒に考えます
任意売却のご相談事例
弊社にお寄せいただいたご相談の一部をご紹介します。
勤務先の倒産で、急に返済が止まってしまった
勤めていた会社が倒産し、収入が途絶えて住宅ローンが払えなくなったとご相談がありました。債権者の金融機関とは弊社が以前にも任意売却でやりとりしたことがあり、条件の調整を円滑に進められ、競売になる前に売却できました。
離婚後、元夫がローンを払えなくなった
「元夫がローンを払い続けて住む」という離婚の条件が守れなくなり、ご相談をいただきました。弊社が元夫様ともお会いして任意売却で住まいを手放す形にまとめ、ご相談者様は売却代金の一部を慰謝料として受け取ることができました。
病気による入院で、収入が減り治療費もかさんだ
共働きのご夫婦で、奥様の病気がわかってから収入が減り、入院の費用も重なって返済が難しくなりました。ご事情を詳しくうかがい、管理費や固定資産税の負担もあったマンションを手放すことで、治療に専念できる暮らしに切り替えられました。
任意売却の流れ
ご相談から売却後の暮らしまで、7つのステップで進めます。
- STEP1
ご相談（秘密厳守）
滞納の状況、届いている書類、ローンの残高、ご家族のご事情をうかがいます。返済予定表や督促状・通知書があればお手元にご用意ください。売却するかどうかは、お話を聞いてからお決めいただいてかまいません。 - STEP2
物件の調査・価格の見立て
高崎・前橋・玉村の成約事例や物件の状態から、売れる価格の目安を出します。ローン残高と比べて、売却後に残る債務の見込みもお伝えします。 - STEP3
債権者への相談・販売の了承
金融機関・保証会社に任意売却で進めたい旨を伝え、販売価格や販売期間について了承を得ます。やりとりは弊社がご相談者様と一緒に進めます。 - STEP4
媒介契約・販売活動
売却のご依頼として媒介契約を結び、買主を探します。ご近所に知られたくない場合は、広告の出し方を控えるなどご希望に合わせます。 - STEP5
購入申込み・配分案の調整
買主が決まったら、売却代金を誰にいくら支払うか（各債権者への返済、仲介手数料、登記費用、引越し費用など）をまとめた配分案をつくり、債権者の同意を得ます。 - STEP6
売買契約・決済・お引渡し
売買契約を結び、決済の日に売却代金で債権者へ返済します。同時に抵当権や差押えを外してもらい、買主へ引き渡します。 - STEP7
残った債務の相談・新しい暮らしへ
残った債務がある場合は、無理のない返済方法を債権者と話し合います。引越し先のお部屋探しもお手伝いします。
任意売却にかかる費用
任意売却では、売却にかかる費用を売却代金の中から配分して支払うのが一般的です。そのため、ご相談者様が手元から用意する費用はほとんどかからないケースが多くあります。
仲介手数料
法律で定められた上限の範囲内です。売買契約が成立したときにだけ発生し、売却代金の中から配分して支払うのが一般的です。
抵当権などの抹消費用
抵当権や差押えを外すための登記費用・司法書士への報酬です。これも売却代金から配分されることが多い費用です。
滞納している管理費・税金
マンションの管理費・修繕積立金の滞納分や、税金の滞納による差押えの解除にかかる分は、債権者や役所と調整して売却代金から支払うのが一般的です。
引越し費用
債権者が認めた場合に、売却代金の中から一部を受け取れることがあります。必ず認められるものではないため、早めにご相談ください。
どの費用を売却代金から支払えるかは、債権者の判断や物件の状況によって変わります。ご相談の段階で見込みをご説明し、ご納得いただいてから進めます。
高崎・前橋の任意売却をRoom'sにご相談いただく理由
01高崎・前橋・玉村の相場を知っている
02債権者とのやりとりを一緒に進める
03引越し先のお部屋探しまで
04秘密厳守・ご事情に寄り添います
任意売却でよくある質問
Q.住宅ローンが残っていても、家を売ることはできますか？
できます。売却代金でローンを完済できる場合は通常の売却になり、完済できない場合でも、債権者の同意を得て抵当権を外してもらう「任意売却」という方法があります。まずはローンの残高と、売れる価格の目安を比べるところから始めましょう。
Q.どのくらい滞納すると競売になりますか？
目安として、滞納が3〜6ヶ月ほど続くと期限の利益を失い、一括返済を求められます。その後、保証会社による代位弁済を経て競売が申し立てられ、開始決定から入札までさらに数ヶ月ほどかかるのが一般的です。期間は金融機関や裁判所によって前後するため、通知が届いたら早めにご相談ください。
Q.競売開始決定の通知が届いてからでも、任意売却に間に合いますか？
間に合う可能性はあります。任意売却に切り替えられるのは、原則として開札日の前日までです。ただし、買主を見つけて債権者の同意を得るまでには時間がかかるため、実際にはもっと前に話をまとめる必要があります。通知が届いた時点ですぐにご相談ください。
Q.任意売却をすると、ブラックリスト（信用情報）に載りますか？
住宅ローンの滞納が続くと、その時点で信用情報機関に事故情報が登録されるのが一般的です。任意売却をしたことで新たに不利になるわけではありませんが、しばらくは新しいローンやクレジットカードの審査が通りにくくなります。
Q.手元にお金がありません。任意売却の費用はかかりますか？
仲介手数料や抵当権の抹消費用などは、債権者の同意を得て売却代金の中から配分して支払うのが一般的なため、ご相談者様が手元から用意する費用はほとんどかからないケースが多いです。物件や債権者の判断によって異なるため、事前にご説明します。
Q.売却した後も、今の家に住み続けることはできますか？
条件がそろえば、買主に家賃を払って住み続ける方法（リースバック）や、ご親族に買い取ってもらう方法を検討できる場合があります。買主や債権者の了承が必要になるため、ご希望があれば早めにお聞かせください。
Q.家族や近所に知られずに進められますか？
任意売却は通常の不動産売却と同じ形で販売するため、事情を周りに知られにくい方法です。弊社はご相談内容を外部に漏らすことはなく、広告の出し方もご希望に合わせます。
Q.任意売却の販売期間はどのくらいですか？
一般的には3〜6ヶ月ほどですが、販売期間を決めるのは債権者です。その間に買主が見つからないと競売に進む可能性が高くなるため、相場に合った価格で早めに販売を始めることが大切です。
Q.連帯保証人がいる場合や、夫婦の共有名義でも相談できますか？
ご相談いただけます。任意売却には連帯保証人や共有者の同意・協力が必要になるため、離婚などで話し合いが難しい場合も含めて、どのように進めるかを一緒に考えます。
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