高崎・前橋の住み替えは
「売る」と「買う」を
ひとつの窓口で
今の家の売却と新しい住まいの購入を、Room’sがまとめてお手伝いします。売り先行・買い先行の選び方から、住宅ローンが残っている場合の資金計画まで、同じ担当者が最後までご案内します。
- ✓ 売却と購入をワンストップ
- ✓ 売り先行・買い先行をご提案
- ✓ ローン残債のご相談も
住み替え（買い替え）は、「今の家を売る」ことと「新しい家を買う」ことを同時に進める、住まいの大きな節目です。 どちらを先にするか、ローンはどうするか、引越しの時期をどう合わせるか——決めることが多いからこそ、売却と購入の両方を見渡せるパートナーが欠かせません。 株式会社Room's（ルームス）は高崎駅西口の不動産会社として、高崎市・前橋市・玉村町を中心に、売却と購入をひとつの窓口でお手伝いしています。
住み替えのよくあるきっかけ
住み替えを考え始めるきっかけは、ご家族の変化や働き方の変化がほとんどです。ひとつでも当てはまったら、今の家の相場を知ることから始めてみませんか。
- 子どもが生まれ、今の家が手狭になってきた
- 子どもが独立し、夫婦二人には家が広すぎる
- 在宅勤務が増え、仕事部屋がほしくなった
- 階段の上り下りや庭の手入れがつらくなってきた
- 親との同居や、実家の近くへの引越しを考えている
- 通勤・通学に便利な駅の近くで暮らしたい
高崎・前橋で多い住み替えのパターン
一戸建てからマンションへ
- 子どもが巣立ち、使わない部屋が増えた
- 庭の草取りや外まわりの手入れが負担
- 駅やお店が遠く、車がないと不便
- 築年数がたち、修繕の出費が気になる
- ワンフロアで家事も掃除も身軽に
- 駅や病院・お店が近く、出かけやすい
- オートロックや管理人で防犯面も安心
- 外まわりの管理は管理組合におまかせ
マンションから一戸建てへ
- 部屋数が足りず、子ども部屋がつくれない
- 上の階や隣の生活音が気になる
- ペットを飼いたいが、規約で制限がある
- 将来の親との同居も考えたい
- 部屋数と収納が増え、ゆとりのある暮らし
- 足音や生活音への気づかいが減る
- 庭や駐車スペースを思いどおりに使える
- 土地が残り、将来の建て替えや活用もできる
初めての住み替えは「資金計画」から
最初にするのは、今の家の査定です
新居にいくらかけられるかは、今の家がいくらで売れるかで決まります。 査定額からローン残高と売却の諸費用を差し引けば、住み替えに使えるお金が見えてきます。 住み替えがまだ先でも、相場を知っておけば「いつ・どう動くか」を落ち着いて考えられます。 弊社の査定は無料です。
新居の借入額の目安は住宅ローンシミュレーションでも確かめられます。
売り先行と買い先行の違い
住み替えの進め方は大きく2つ。今の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に買う「買い先行」です。どちらが良いかは、ローンの残り方・資金のゆとり・引越しの期限で変わります。
売り先行
資金計画を確実に。無理なく進めたい方に
買い先行
理想の家を逃さず、引越しは1回で
- 今の家の売却を決めてから、新居を購入する
- 新居を購入して引越してから、今の家を売却する
- 売れた金額が確定してから新居の予算を決められる
- ローンを二重に払う期間がない
- 売却を急がないので、価格交渉で妥協しにくい
- 気に入った物件を見つけたらすぐ購入に進める
- 仮住まいが不要で、引越しは1回で済む
- 空き家にしてから売れるので、内覧に対応しやすい
- 引渡しまでに新居が決まらないと仮住まいが必要
- 仮住まいの家賃と2回分の引越し費用がかかる
- 新居探しの期限があり、選択肢が狭まることも
- 売れるまで今の家と新居のローンが重なる
- 売却価格が読みにくく、資金計画がずれやすい
- 売り急ぐと、相場より安く手放すおそれがある
- 今の家の住宅ローンが残っている方
- 資金計画を確実に立てたい方
- 住み替えの時期にゆとりがある方
- 住みたいエリア・物件がはっきり決まっている方
- 自己資金に余裕があり、一時的な二重払いに対応できる方
- お子さまの入学など、引越しの時期が決まっている方
売り先行 先に今の家を売る | 買い先行 先に新居を買う | |
|---|---|---|
| 進め方 |
|
|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
| 向いている人 |
|
|
売り先行でも、売買契約で「引渡し猶予」（代金を受け取ったあと、引渡しまで数日の猶予をもらう条件）を付ければ、仮住まいを避けられることがあります。 買い先行では、期日までに今の家が売れなければ新居の契約を解除できる「買い替え特約」を、売主様の了承を得て付ける方法もあります。
住宅ローンが残っていても住み替えできる？住み替えローンの仕組み
「ローンが残っているから住み替えは無理」とあきらめる必要はありません。売却代金で完済できない場合に使えるのが住み替えローン（買い替えローン）です。
住み替えローンは、今の家を売っても返しきれないローンの残り（残債）を、新居の購入資金に上乗せしてまとめて借りるローンです。 自己資金を大きく取り崩さずに住み替えられる一方、物件の価格を上回る金額を借りることになるため、次の点に注意が必要です。
- 審査は通常の住宅ローンより厳しめで、年収に対する返済の割合も見られる
- 借入額が増えるぶん、毎月の返済額と総返済額が大きくなる
- 多くの場合、売却と購入の決済を同じ日に行う必要がある
- 取り扱う金融機関が限られ、金利や条件もそれぞれ異なる
買い先行で使う「つなぎ融資」とは
買い先行で「新居の代金を払いたいが、今の家の売却代金がまだ入らない」というときに使われるのが、つなぎ融資です。
つなぎ融資は、今の家が売れるまでの間だけ、新居の購入資金などを短期間借りる融資です。 売却代金が入ったら、その代金でまとめて返済します。手持ちの資金が少なくても買い先行で動けるのが利点です。
ただし、金利は住宅ローンより高めで、事務手数料などもかかります。 売却が予定より長引くと利息の負担が増え、返済の見通しも崩れやすくなります。 つなぎ融資を使う場合は、売り出し価格を相場に合わせ、売却の期限をはっきり決めておくことが大切です。
売却と購入をワンストップで進めるメリット
住み替えを成功させる近道は、売却と購入を同じ会社・同じ担当者に任せることです。
日程・資金をまとめて調整
| 売却と購入を別々の会社に頼む場合 | Room'sにまとめてご依頼いただく場合 | |
|---|---|---|
| ご連絡・窓口 | 売却と購入で担当者が別々。進み具合をご自身でつなぐ必要がある | 担当者はひとり。売却と購入の両方の進み具合をまとめてご報告します |
| スケジュール | 売却の引渡し日と新居の入居日がずれ、仮住まいが長くなりやすい | 両方の契約・決済の日程を並べて調整し、仮住まいやローンの重なりを短くします |
| 資金計画 | 売却の見込み額が分からないまま、新居の予算を決めがち | 査定額をもとに、手元に残るお金から新居の予算を逆算します |
| 物件選び | 良い物件が出ても、売却の状況が分からず決めきれない | 売却の見通しを踏まえて購入プランを立てるので、チャンスを逃しにくい |
売却と購入をまとめてご依頼いただく場合は、仲介手数料についてもご相談ください。 今の家を早く確実に手放したい方には、弊社による不動産買取もご用意しています。買取なら売却の時期と金額が先に決まるため、新居の計画が立てやすくなります。
住み替えの流れ
ご相談からお引越し、確定申告まで。売却と購入が並行して進む住み替えを、8つのステップでご案内します。
- STEP1
住み替えのご相談
住み替えの理由・時期・ご希望のエリアや間取りをうかがい、今の住宅ローンの残高や自己資金を整理します。 - STEP2
今の家の無料査定
近くの成約事例や建物の状態から、売却できる価格の目安をお出しします。売却にかかる費用を差し引いた「手元に残る金額」もお伝えします。 - STEP3
資金計画と進め方の決定
売却の見込み額・ローン残高・自己資金から新居の予算を決め、売り先行か買い先行かを一緒に選びます。住宅ローンの事前審査もこの段階で進めます。 - STEP4
売却活動と新居探し
媒介契約を結んで売却活動を始めると同時に、ご希望に合う新居を探します。売却の反響と新居の候補は、同じ担当者からまとめてご報告します。 - STEP5
売買契約（売却・購入）
買主様との売買契約、新居の売買契約を結びます。引渡し日の調整や、必要に応じて引渡し猶予・買い替え特約などの条件も交渉します。 - STEP6
住宅ローンの本申込み
新居の住宅ローン（必要に応じて住み替えローン・つなぎ融資）を本申込みし、金融機関と決済日を調整します。 - STEP7
決済・お引渡し・お引越し
売却代金で今のローンを返済して抵当権を抹消し、新居の代金を支払って鍵を受け取ります。できるだけ引越しが1回で済むよう段取りします。 - STEP8
確定申告などのアフターフォロー
売却した翌年の確定申告（特例の申請など）や、新居の住宅ローン控除の手続きについてもご案内します。
住み替えにかかる費用と税金
住み替えでは、売却と購入の両方の費用に加えて、住み替えならではの出費も見込んでおく必要があります。
今の家の売却でかかる費用
- 仲介手数料
- 売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。
- 印紙税
- 売買契約書に貼る印紙代です。契約金額によって決まり、現在は軽減税率が適用されています。
- ローンの完済にかかる費用
- 抵当権抹消の登記費用・司法書士の報酬と、金融機関によっては繰上返済の手数料がかかります。
- 譲渡所得税・住民税
- 売却で利益（譲渡所得）が出た場合にかかります。マイホームなら、下の特例で税金がかからない、または軽くなることがあります。
新居の購入でかかる費用
- 仲介手数料
- 仲介で購入する場合にかかります。上限の計算は売却と同じです。
- 登記費用
- 所有権移転・抵当権設定の登録免許税と、司法書士の報酬です。
- 住宅ローンの諸費用
- 事務手数料・保証料・団体信用生命保険など。金融機関やプランで大きく変わります。
- 税金・保険など
- 売買契約書の印紙税、不動産取得税、火災保険料、固定資産税の日割り精算などです。
住み替えならではの費用
- 引越し費用（売り先行で仮住まいを挟むと2回分）
- 仮住まいの家賃・敷金・礼金など
- つなぎ融資の利息・事務手数料
- 買い先行で、ローンが重なる期間の返済額
マイホームの売却で使える主な税金の特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件があります。
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 一定の要件（所有期間や居住期間、売却価格など）を満たすマイホームを買い換えたとき、売却益への課税を将来に繰り延べられる特例です。税金がなくなるわけではありません。
- 買換えで売却損が出た場合の特例
- マイホームを買い換えて売却損が出たときは、一定の要件でほかの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越せる場合があります。
特例どうしには併用できない組み合わせがあります（例：3,000万円特別控除と買換え特例はどちらか一方）。 また、旧居の売却でこれらの特例を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなる期間があります。 要件や適用期限は税制改正で変わるため、最新の内容は税務署・税理士にご確認ください。
住み替えで失敗しないポイント
01まず「今の家がいくらで売れるか」を知る
02新居の予算は、控えめな売却額で組む
03売却と購入の日程を「逆算」で合わせる
04税金の特例は、売る前に確認する
新居選びは「これからの暮らし方」から
間取りや広さだけでなく、10年後・20年後の家族の姿を思い浮かべて選ぶと、次の住み替えを遠ざけられます。 通勤・通学の便、学区、買い物や病院までの距離、駐車場の台数など、高崎・前橋ならではの暮らしやすさも一緒に確かめましょう。
住み替えのよくある質問
Q.住宅ローンが残っていても住み替えはできますか？
できます。今の家の売却代金でローンを完済できれば、通常の住み替えと同じように進められます。売却代金と自己資金を合わせても完済できない場合は、残ったローンを新居のローンに上乗せして借りる「住み替えローン」を検討します。審査は通常の住宅ローンより厳しめになるため、まずは査定額とローン残高を比べることから始めましょう。
Q.売り先行と買い先行は、どちらがおすすめですか？
ローンが残っている方や、資金計画を確実にしたい方には売り先行をおすすめすることが多いです。一方、住みたい物件が決まっている方や、自己資金に余裕があり一時的にローンが重なっても対応できる方は買い先行が向いています。ご家族の予定や資金の状況をうかがったうえで、どちらが合うかご提案します。
Q.住み替えローンとつなぎ融資は何が違いますか？
住み替えローンは、今の家を売っても返しきれないローンの残りを、新居のローンにまとめて借りるものです。つなぎ融資は、今の家が売れるまでの間、新居の購入資金などを短期間だけ借りて、売却代金で返すものです。どちらも取り扱う金融機関や条件が限られるため、早めにご相談ください。
Q.今の家に住みながら売却できますか？
はい、住みながらの売却は一般的です。購入を検討される方の内覧に合わせてご在宅いただく必要はありますが、日程の調整やご案内は弊社が行います。片付けや簡単な掃除をしておくと、印象が良くなり売れやすくなります。
Q.売却と購入を別々の不動産会社に頼んでも大丈夫ですか？
可能です。ただし、売却と購入の日程や資金の流れをご自身で調整する必要があり、仮住まいやローンが重なる期間が長くなることがあります。弊社にまとめてご依頼いただくと、同じ担当者が両方の進み具合を見ながら日程を合わせるため、負担を減らせます。
Q.住み替えで税金はかかりますか？
今の家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかります。ただしマイホームの売却では、3,000万円の特別控除や買換え特例などが使える場合があります。特例どうしで併用できない組み合わせがあり、新居の住宅ローン控除が受けられなくなることもあるため、要件は税務署や税理士にご確認ください。
Q.査定だけでもお願いできますか？費用はかかりますか？
査定は無料です。住み替えがまだ先の方でも、今の家の相場を知っておくと計画が立てやすくなります。査定をご依頼いただいても、売却するかどうかはご自由にお決めいただけます。
Q.高崎市・前橋市以外への住み替えも相談できますか？
弊社は高崎市・前橋市・玉村町を中心に売却・購入をお手伝いしています。今の家がこのエリアにあれば、新居が別の地域の場合でもご相談ください。できる範囲で進め方をご提案します。
あわせてご覧ください
賃貸・売買・購入・売却・管理などのご相談は、LINE・メール・フォームでお気軽にどうぞ。