住宅ローン残債がある家の売却方法と注意点｜オーバーローン対策

急な転勤や家族構成の変化、より良い物件との出会いなど、住宅ローンの返済中でも自宅を売却するきっかけはさまざまです。そこで気になるのが「住宅ローンが残っている家を売ることはできるのか？」という点ではないでしょうか。

結論からお伝えすると、住宅ローンの返済中でも家の売却は可能です。ただし注意点がいくつかあるため、ご自身の状況に当てはめて対応していく必要があります。

この記事では、住宅ローンの残債（まだ返していない残りの借入）がある家の売却方法や注意点、売却時にかかる税金と特例について、高崎・前橋で不動産売却をお手伝いしているRoom’sが解説します。

1. 住宅ローン残債がある家を売却するには

住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。ただし、原則としてローンの完済が必要なため、「完済を前提に売却活動を進められる」という表現が正しいかもしれません。

完済のタイミングは買主への引渡し時で問題なく、売却代金を残債の支払いにあてることができます。

家の売買は大きなお金が動くため、知識のないまま進めると損をする可能性があります。まずはローン残債と売却の相場額を調べましょう。その多い・少ないによって、やるべきことや流れが変わってきます。

2. ローン残債の確認と抵当権抹消

現在のローン残債を正確に調べる

自宅の売却を考え始めたら、まずは現在の正確なローン残債を調べることから始めましょう。家を売ったあとにローンが残るのかを確認するためにも、残高の把握は欠かせません。

抵当権と「引き渡し時の抹消」がポイント

住宅ローンの完済が必要なのは、ローンを借りて購入した家には、一般的に抵当権が設定されているからです。抵当権とは、ローンの返済が滞った際に、銀行など金融機関が家を差し押さえて競売にかける権利のこと。家を借入金の担保にしているわけです。

返済が滞れば、金融機関は裁判所に申し立てて、担保の家を強制的に売却できます。売却代金は優先的に返済へあてられるため、基本的に抵当権が付いたままの家を買主に売却することはできません。

売却のポイントは、引き渡し時に抵当権を外す（抵当権の抹消）ことです。住宅ローンが残っていても、引き渡しのときに完済していれば問題ありません。引き渡し当日に残債を支払う場合は、抵当権の抹消の手続きも同時に進めます。

3. いくらで売却できるのか相場を知る

ローン残債がわかったら、次は家がいくらで売れるのか相場を調べます。家の売却価格を知るには、不動産会社へ査定を依頼しましょう。インターネットの一括査定サービスや匿名査定など、簡易的で便利な方法も数多くあります。

残債がある状態で売却する際に重要なのは、少しでも高く売ることです。査定額は不動産会社によって差が出ることがあるため、一社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼すると、おおよその売却可能価額がつかめるでしょう。

査定価格はあくまで予想で、売却を保証するものではありません。それでも、おおよその金額を知っておくことで今後の計画が立てやすくなります。

4. アンダーローンとオーバーローンの違い

ローン残債と売却相場を把握すると、住宅ローンの返済のめどを立てられます。残債と売却価格のどちらが上回るかで、売却方法が変わってきます。

オーバーローンは、住宅ローンを組んでからあまり期間が経っていない場合に多い状態です。返済の初期は返済額に占める利息の割合が大きいため、予想以上に残債が減っていないことは十分にありえます。

5. オーバーローンの場合の売却方法

オーバーローンの状態でも、家を売却することは可能です。しかし、売却時に残債を0にして抵当権を抹消する必要があるため、そのままでは現実的な方法とはいえません。考えられる主な選択肢は次の4つです。

1. 住み替えローンを利用する
2. 無担保ローンを利用する
3. 任意売却をする
4. 自己資金で一括返済する

住み替えローンを利用する

家を売却して新居へ住み替える予定なら、住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンとは、現在のローン残債と新居の住宅ローンをひとつにまとめられるローンのこと。オーバーローンで足りない分を、新居のローンに上乗せするイメージです。

無担保ローンを利用する

無担保ローンという別のローンを借りる方法もあります。無担保ローンとは、抵当権のような担保を用意せずに借りられるローンで、残債をまかなう資金を担保なしで確保できます。

デメリットは、一般的に担保のある住宅ローンより金利が高くなることです。金利は金融機関や商品、借りる方の状況によって異なるため、家を売却できても返済の負担が大きくならないか、事前に必ず確認しておきましょう。

また、住宅ローンに比べて借入期間が短く、借入可能額も少なめになりやすい傾向があります。無担保ローンで借りられる額が残債に届かない場合は、この方法でオーバーローンの家を売ることはできません。

任意売却をする

任意売却とは、売却価格よりローン残債が多い場合でも、金融機関の同意を得たうえで家を売却する方法です。専門知識のある不動産会社が、債権者である金融機関との間に入って交渉するのが一般的です。

手続きは通常の不動産売却とほぼ同じですが、後々のトラブルを避けるため、任意売却に詳しい不動産会社を選ぶと安心でしょう。

自己資金で一括返済する

売却価格で残債を完済できない場合、預貯金など自己資金でまかなえるなら、それが最も負担の少ない方法です。住み替えローン・無担保ローン・任意売却は、いずれも今以上に負担が増える方法だからです。売却代金と預貯金などで一括返済できれば、余計な負担を増やさずに新しい生活を始められます。

ただし、不動産の売却にはさまざまな諸費用がかかります。残債の補てんに預貯金を全額使ってしまうと、諸費用を支払えなくなるおそれがあるため、あらかじめ諸費用の額を調べておきましょう。

6. 不動産を売却したときにかかる税金

住宅ローンが残っている家の売却では、売却方法や残債の対処に目が向きがちですが、税金の正しい知識も必要です。売却時にかかる税金は、ローン残債のあるなしに左右されるものではありません。

ただし、所有期間によって税率が変わったり、控除や軽減税率の特例が使えたりとさまざまなケースがあります。損をしないためにも、しっかり押さえておきましょう。

売却時にかかる主な税金

不動産を売ることを「譲渡」、取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益を「譲渡益（譲渡所得）」といいます。譲渡益が出ると、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。これらをまとめて譲渡所得税と呼ぶことが多く、確定申告をして納めます。

税金の種類によって計算方法や支払い方法、節税の仕方が異なるため、それぞれの内容を把握しておくことが大切です。抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬がかかります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡価格は不動産を売却した金額、取得費は売却した不動産を取得したときに支払った金額など、譲渡費用は売却する際に支払った費用のことです。

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下か5年超かで異なります。所得税に加えて、所得税額の2.1%の復興特別所得税と住民税がかかり、合計は次のとおりです。なお、譲渡所得が0円以下であれば譲渡所得税はかかりません。

（参考：国税庁タックスアンサー）

令和8年度税制改正により、令和9年1月1日以後に生じる所得からは、復興特別所得税が1.1%に下がり、防衛特別所得税（所得税額の1%）が新たにかかります。付加税の合計は2.1%のままなので、合計税率は変わりません。

7. ローン残債がある家を売る際に使える税金の特例

ここからは、マイホームを売却した場合に、一定の要件を満たすと受けられる特例を紹介します。利益が出る場合と損失が出る場合で使える特例が違うため、ご自身の状況に合わせて確認しましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売って譲渡所得が出ても、最高3,000万円まで控除できる制度です。所有期間の長短に関係なく使えます。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に、軽減税率が適用される特例です。売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていることが要件です。

通常の長期譲渡所得は合計20.315%ですが、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は、次のように税率が低くなります。

（参考：国税庁タックスアンサー）

なお、この特例は3,000万円の特別控除と併用できます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームを買い換える際に売却で損失が出た場合、その損失をその年の他の所得と損益通算（相殺）でき、控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せる特例です。令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンが残っているマイホームを、ローン残高を下回る金額で売却して譲渡損失（赤字）が出た場合に、他の所得と相殺し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例です。こちらも令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

買換え等の特例はマイホームの買い換えが条件なのに対し、こちらは新しくマイホームを買わなくても利用できます。オーバーローンで売却する場合に関係の深い特例です。

この特例で控除できる損失の上限は、「売買契約日の前日の住宅ローン残高 － 売却価額」です。つまり、オーバーローンになっている部分が限度額の目安になります。

よくある質問

まとめ

• 住宅ローン残債がある家でも、引き渡し時に完済して抵当権を抹消すれば売却できる
• まずはローン残債と売却相場を調べ、アンダーローンかオーバーローンかを確認する
• 査定は複数の不動産会社に依頼する
• オーバーローンの場合は、住み替えローン・無担保ローン・任意売却・自己資金での一括返済を検討する
• 税率は合計で長期20.315%・短期39.63%。10年超の軽減税率は6,000万円以下の部分が14.21%
• 損失が出たら、令和9年12月31日までの譲渡が対象の譲渡損失の特例も確認する

特にオーバーローンでの売却になる場合は、実績があって信頼でき、適切な判断をしてくれる不動産会社を見つけることが大切です。方法や知識を知らなかったために損をすることがないよう、しっかり理解しておきましょう。

弊社は地域密着のネットワークを活かし、高崎・前橋を中心に不動産に関わってきました。不動産売却は、地域の相場を熟知していないと希望の価格や期間での売却が難しくなります。売主様の利益を考え、できる限り早く、高く不動産を売却するお手伝いをいたします。不動産のご売却をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。