所有者移転（所有権移転登記）の必要書類・費用と手続きの流れ

不動産の所有者が変わったときは、所有権移転登記の手続きを行わなければなりません。必要な書類が多く、面倒に感じて後回しにしてしまう方も多いのではないでしょうか。

しかし、所有権移転登記をすぐに行わないとトラブルにつながるおそれがあり、相続登記のように期限が法律で決められている登記もあります。この記事では、高崎・前橋で不動産売却のお手伝いをしているRoom’sが、手続きが必要になるタイミング、かかる費用、登記の義務化、必要書類、手続きの流れを順番に解説します。

所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったときに、新しい所有者へ所有権を移したことを登記する手続きです。不動産の所有権が誰にあるのかを明らかにする重要な手続きで、土地や建物の所有者が変わったときに必要になります。

民法177条により、不動産の所有権の移転は登記をしなければ第三者に対抗（権利を主張）できません。手続きを忘れてしまうと、先に他の人が登記をした場合に、せっかく手に入れた不動産の権利を主張できなくなるおそれがあります。

手続きは、その不動産を管轄する法務局で行います。

所有権移転登記が必要になる4つのタイミング

所有権移転登記が必要になるのは、土地や建物の所有者が変わったときです。具体的には、次の4つの場合が考えられます。

• 不動産の売買時
• 生前贈与などで贈与されたとき
• 不動産の相続時
• 離婚による財産分与

1. 不動産の売買時

売買で不動産を取得しても、登記をしなければ第三者に自分が所有者であることを主張できません。売買では売主と買主の双方が手続きに関わるため、共同で申請します。不動産の引き渡し時に司法書士が立ち会い、代理で手続きを行うケースが一般的です。

司法書士を介さず当事者同士で行うこともできますが、必要書類が多く、申請には時間がかかります。売買相手と長期間やり取りする機会は少ないため、売買時は司法書士に任せると安心です。

2. 生前贈与などで贈与されたとき

両親や祖父母など身内から不動産を譲り受けた場合も、所有権移転登記が必要です。登記をしておかないと、贈与した方が亡くなった後にトラブルになる可能性があります。

親からの贈与は口約束で行われることが多いものです。その場合、亡くなった後に不動産が相続の対象になってしまうと、自分のものであることを証明するのは難しくなります。

トラブルを防ぐため、身内からの贈与でも贈与契約書を作成し、すぐに所有権移転登記を行いましょう。

3. 不動産の相続時

不動産を相続した場合も、所有権移転登記（相続登記）が必要です。所有者が亡くなったまま登記がされないと、所有者がわからない不動産になってしまいます。こうした不動産をなくすため、不動産登記法の改正により、相続登記は2024年4月1日から義務化されました（期限などは次の章で解説します）。

また、遺産分割協議で不動産を相続した場合も、登記をしていなければ、ほかの相続人との間でトラブルになる可能性があります。相続した不動産を守るためにも、早めに手続きを行いましょう。

4. 離婚による財産分与

離婚の財産分与で不動産を受け取ったときも、所有権移転登記が必要です。結婚時は共同名義にしていた不動産を、離婚を機にどちらかの単独名義に変えるケースは少なくありません。

財産分与を行い、離婚が成立したらすぐに手続きするのがよいでしょう。名義を移す手続きには、書類の用意など相手の協力が必要になるからです。時間が経つと協力を頼みにくくなり、手続きができないまま連絡がとれなくなる可能性もあります。

そうなると、財産分与した不動産の名義が自分だけのものになりません。売却を考えるときにも相手の持分が残るため、損をする可能性があります。

相続登記・住所変更登記の義務化

不動産登記法の改正により、相続登記と、住所・氏名などの変更登記は、期限までに申請することが義務付けられています。それぞれの内容を表にまとめました。

詳しくは、法務省の相続登記の義務化についてのページと住所等変更登記の義務化についてのページをご確認ください。

所有権移転登記にかかる費用

ここからは、手続きの際にかかる費用を解説します。あらかじめ確認して準備しておくと、スムーズに手続きを進められます。

登録免許税

所有権移転登記を行うと、登録免許税がかかります。登録免許税とは、登記の際に国に納める税金です。土地・建物それぞれにかかるため、両方の登記を行う場合は両方の登録免許税を支払います。

登録免許税は、固定資産税評価額（市町村の固定資産課税台帳に登録された価格）に税率をかけた金額です。税率は、所有者が変わる理由によって異なります。

土地の売買の軽減税率は、2026年度の税制改正で期限が3年延長され、2029年3月31日までとなりました。住宅用家屋の軽減税率には一定の要件があるため、利用できるかは司法書士などにご確認ください。

不動産の調査費

登記には、その不動産に関する情報が必要です。法務局で登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取得すると、所有者や所在などの登記の内容を確認できます。

手数料は2025年4月1日の改定後の金額です（法務省 登記手数料について）。書類自体の費用は高くないものの、不動産の状態を確認するために現地へ行く場合もあり、遠方であれば交通費などがかかります。

必要書類をそろえる費用

手続きには状況に応じてさまざまな書類が必要です。売買では売買契約書、贈与では贈与契約書、相続では戸籍謄本などの取得が必要になります。

登録免許税を計算するために、固定資産税評価証明書も取得します。住民票や印鑑証明書などの発行手数料は、市区町村により異なります。

司法書士への依頼費用

所有権移転登記は内容が難しく時間もかかるため、司法書士に依頼する方が多いです。自分で手続きすることもできますが、用意する書類が多く手間がかかります。

依頼費用は依頼内容や物件によって異なるため、正確な金額は司法書士に見積もりを依頼して確認しましょう。

所有権移転登記に必要な書類

必要な書類は、相続かどうかによって異なります。どちらのケースでも必要になるのが「最新年度の固定資産評価証明書」です。

実際に必要な書類は個別の事情によって変わるため、下の一覧を目安に、事前に法務局や司法書士に確認しておくと安心です。

相続の場合

相続では、故人との血縁関係を証明する書類と、遺産分割が正式に行われたことを証明する書類が必要です。準備する書類が多く大変に感じるかもしれません。

裏を返せば、それだけ厳重な書類審査のもとで所有者の移転が認められるということです。他人が勝手に相続できないという点では安心できます。

相続以外（売買・贈与・財産分与）の場合

登記識別情報は、2005年（平成17年）3月7日に施行された新しい不動産登記法で登記済証（権利証）に代わって導入された12桁の符号です。再通知（再発行）はされませんが、以前の登記済証も今でも書面での申請に使えます。

相続以外の場合は、現在の所有者と不動産を受け取る人が協力して書類をそろえます。相続より書類の数が少なく、双方で分担できるため負担は少ないでしょう。期日に間に合うよう、協力して集めてください。

所有権移転登記の手続きの流れ

自分で手続きを行う場合は、次の5つの流れに沿って進めましょう。

よくある質問

まとめ

• 所有者が変わったら（売買・贈与・相続・財産分与）、所有権移転登記を行う。登記をしないと第三者に権利を主張できない
• 相続登記は2024年4月1日から、住所・氏名などの変更登記は2026年4月1日から義務化されている
• 登録免許税は固定資産税評価額×税率。相続0.4％、贈与など2％、土地の売買は2029年3月31日まで軽減税率1.5％
• 費用は登録免許税のほか、登記事項証明書（1通490円〜600円）などの書類代や司法書士への報酬
• 手続きは「成立→書類収集→申請→審査→完了・確認」の流れで進む

手続きには時間も書類も必要で面倒に感じますが、放っておくとトラブルにつながります。自分で行うのが難しい方、特にやることが多い売買時は、司法書士に依頼してスムーズに進めましょう。

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