「不動産を売却するとき、売出し価格はどう決めればいいの？」「査定はどのように行われるの？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。売出し価格の決め方しだいで、売れるまでの期間や手元に残る金額は大きく変わります。
この記事では、売出し価格と査定価格の違いから、価格を決めるときの3つのポイント、売却時にかかる主な費用と税金までを順番に解説します。高崎・前橋で不動産の売却を考えている方も、価格設定の考え方をひととおり押さえられる内容です。
- 売出し価格と査定価格の違い
- 机上査定と訪問査定の特徴と必要な情報・書類
- 売却希望価格と売却可能価格の考え方
- 仲介手数料や税金など、売却時にかかる主な費用
- 売却期限や値引き交渉を踏まえた価格設定のコツ
1. 売出し価格と査定価格の違い
不動産の販売活動を始めると、「売出し価格」と「査定価格」という言葉をよく耳にするようになります。価格の決め方を考える前に、まずこの2つの違いを確認しておきましょう。
売出し価格とは
売出し価格とは、売却を依頼した不動産会社が、実際に不動産を売りに出すときの価格です。売主の希望価格を伝えたうえで不動産会社に査定をしてもらい、希望価格や売却期間などを相談しながら決めていきます。
売出し価格は最終的には売主が自由に決められます。ただし、周辺の相場から外れた価格にすると、なかなか売れなかったり、本来売れるはずの金額より安く売ることになったりするおそれがあります。
そのため、「早く売ることを優先したいのか」「時間がかかっても高く売りたいのか」を、査定をした不動産会社と相談しながら慎重に決めるのがよいでしょう。
査定価格とは
査定価格とは、「その不動産がいくらで売れるのか」を不動産会社が見積もった価格です。近隣で過去に売買された似た物件の成約価格や、売出し中の物件などを参考にし、物件の特徴や競合物件、駅周辺の開発事業などを加味して算出されます。
査定価格は、不動産会社が想定する販売期間のうちに売却できると見込まれる価格として出されるのが一般的です。想定している期間は会社によって異なるため、査定のときに確認したうえで、売出し価格を決めるとよいでしょう。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 項目 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 方法 | 物件を見ずに、情報から概算で算出する | 現地に足を運び、現地や周辺を調査して算出する |
| かかる時間 | 現地調査がないため、比較的早く概算金額がわかる | 現地調査があるため時間がかかる |
| 向いている場面 | 価格の相場観をつかみたいとき | 不動産会社や担当者が信頼できるか見極めたいとき |
机上査定（不動産簡易査定）
机上査定は「不動産簡易査定」とも呼ばれ、不動産会社が対象の不動産を見ずに査定価格を概算で出す方法です。現地調査をしないぶん、比較的短い期間で概算金額を知ることができます。
売却しようとしている不動産の相場観を把握したいときは、机上査定を利用するとよいでしょう。机上査定では、主に次のような情報からおおよその価格を査定します。
- 物件の所在地
- 土地や建物の面積
- 土地の形状
- 前面道路の幅員（道路の幅）
- 間取り
- 築年数
これらの情報に、過去の売買実績や現在売りに出ている不動産の情報、公示価格などを合わせて査定価格を算出します。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社が対象の不動産がある場所まで足を運び、現地や周辺を調査して査定価格を出す方法です。部屋の向き（日当たり）や建物の劣化状況、隣接する土地や道路の状況などを加味するため、机上査定より時間がかかります。
訪問査定を受けると、その不動産会社や担当者が信頼できるかを判断する材料になります。査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめですが、訪問査定で査定価格の説明に納得できた不動産会社と媒介契約を結ぶのがよいでしょう。
- 登記事項証明書
- 登記識別情報（または登記済証（権利証））
- 印鑑証明書
- 本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証など）
- 固定資産税納税通知書
- 土地の測量図
- 建物の図面
訪問査定では、机上査定より詳しい情報と上記のような書類をもとに、売買実績や現在売りに出ている不動産の情報などから査定価格を算出します。登記識別情報は再発行されないため、見当たらない場合は早めに不動産会社にご相談ください。
2. 売出し価格を決める3つのポイント
売出し価格の決め方のポイントは、主に次の3つです。
- 売却希望価格と売却可能価格を決めておく
- 売却期限を考える
- 値引き交渉を前提に価格設定する
ポイント1：売却希望価格と売却可能価格を決めておく
売却希望価格とは、売主が「この価格で売却したい」と考える理想の価格です。一方の売却可能価格は、「この価格までなら下がっても売却してよい」と考える価格を指します。
つまり、売却希望価格が売出し価格の上限額、売却可能価格が値下げできる下限額になります。購入希望者がなかなか見つからないときや値引き交渉をされたときに備えて、上限と下限をあらかじめ決めておくとスムーズに対応できます。
ポイント2：売却期限を考える
売出し価格は査定価格をもとに不動産会社と相談して決めますが、最終決定は売主自身が行います。相続が発生して納税資金が必要な場合や、高齢者施設に入るために売却する場合などは、できるだけ早く売却する必要があるでしょう。
売却の理由は人それぞれです。どのくらいの売却期間を想定するかを先に決めておきましょう。査定価格は不動産会社が想定する販売期間で売れる見込みの価格なので、その期間より早く売りたいか、それ以上待てるかで価格の付け方が変わります。
不動産会社が想定する売却期間より早く売りたい場合は、査定価格よりも低い価格で売りに出すのがよいでしょう。
ただし、売却可能価格（下限）はあらかじめ決めておくことが大切です。下限の価格は、売却にかかる必要経費や、ローンがある場合はローン残高の支払いも考慮して決めましょう。
必要経費やローン残高を考えずに価格を決めると、売却できても手元に残るお金が思ったより少なく、買い換えなどの目的を果たせないことがあります。その後の生活に支障が出ない価格設定を心がけましょう。
下限の価格を考えるときに押さえておきたい、売却時の主な費用と税金は次のとおりです。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 上限は、物件価格（税抜）のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円超の部分が3%（いずれも別途消費税）。価格が800万円以下の物件は、特例により最大33万円（税込）まで受け取れる場合があり、その際は媒介契約を結ぶときに報酬額の説明を受け、合意したうえで決まります。 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合、不動産1個につき1,000円 |
| 譲渡所得にかかる税金 | 売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら合計20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）、5年以下なら合計39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%） |
| その他 | 司法書士への報酬など（依頼先や物件によって異なります） |
マイホームを売る場合は、要件を満たせば最高3,000万円の特別控除や、所有期間10年超の軽減税率の特例（課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%）を使えることがあります。なお、令和9年（2027年）1月1日以後の所得からは、復興特別所得税の一部が新しくできる防衛特別所得税に置き換わりますが、合計の税率は変わりません。詳しくは国税庁のタックスアンサー（No.3202）やタックスアンサー（No.3302）で確認できます。
想定の販売期間より長く待てるなら、売却希望価格に近い価格で買ってくれる購入希望者を待つことができます。下限額ではなく、上限額で購入したい人が見つかるまで待つのもよいでしょう。
たとえば、不動産会社から提示された査定価格より高めの「チャレンジ価格」で売りに出すこともできます。
ただし、周辺相場からかけ離れた価格にすると購入希望者が見つからず、「売れ残っている物件」と見られてしまうおそれがあります。売却を依頼した不動産会社と相談しながら、戦略的に価格を設定しましょう。
ポイント3：値引き交渉を前提に価格設定する
購入希望者が見つかっても、売出し価格どおりに買ってくれるとは限りません。値引き交渉を受けることは珍しくないため、あらかじめ想定しておきましょう。
販売活動の前に売却価格の最低ラインを決めておけば、値引き交渉が入っても「売るか・売らないか」をすぐに判断できます。価格交渉や手続きに時間をかけていると、「売る気がないのか」「他の物件が見つかったらそちらにしよう」と心変わりされることもあります。
せっかく見つかった購入希望者を逃さないためにも、判断や対応はスピーディーに行いましょう。
よくある質問
この記事は2026年9月時点の制度にもとづいています。税制や手続きは改正されることがあるため、実際の申告・登記の前に、国税庁・法務局などの最新情報や専門家（税理士・司法書士）にご確認ください。
まとめ
- 売出し価格は売主が決める価格、査定価格は不動産会社が「いくらで売れるか」を見積もった価格
- 査定価格は、不動産会社が想定する販売期間で売却が見込める価格として出されるのが一般的
- 売却希望価格（上限）と売却可能価格（下限）をあらかじめ決めておく
- 下限は、仲介手数料や税金、ローン残高を踏まえて手元に残る金額から考える
- 売却期限によって、査定価格より低くするか高くするかを考える
- 値引き交渉を前提に最低ラインを決め、判断はスピーディーに行う
不動産会社の言い値で売却しないためにも、売却について正しい知識を身に付けておきましょう。
Room’s（ルームス）は地域密着のネットワークを活かし、高崎・前橋の不動産に関わってきました。不動産売却は、地域の相場を熟知していないと希望の価格や期間での売却はうまくいきません。売主様の利益を考え、できる限り早く、高く不動産を売却するお手伝いをいたします。不動産のご売却をお考えの際は、ぜひお気軽にご相談ください。
