不動産売却後の確定申告｜手続きの流れ・必要書類・特例を解説

「不動産を売却した後の確定申告は、どのような手順で進めればいいの？」「どんな書類を準備すればいいの？」と、悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産を売却すると、翌年に確定申告が必要になるケースがあります。この記事では、確定申告が必要な場合と不要な場合、必要書類、手続きの流れ、そして税金を抑えられる特別控除・特例について、現在の制度にもとづいて順を追ってご紹介します。

1. 不動産売却後に確定申告が必要な場合

不動産売却後に確定申告が必要になるのは、次の2つのケースです。

• 不動産を売却した際に利益が出た場合
• 控除や特例を利用する場合

不動産を売却した際に利益が出た場合

不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告をしなければいけません。利益が出ているかどうかは、次の計算式で判断できます。

譲渡所得にかかる税金は、所有期間によって税率が変わります。所得税だけでなく、復興特別所得税（所得税額の2.1%）と住民税もかかるため、合計の税率で考えるのがポイントです。

（参考：国税庁タックスアンサー）

所有期間が長いほうが支払う税金は少なくなります。ただし、売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡所得にならない点には注意が必要です。相続や贈与で取得した不動産は、原則として亡くなった方や贈与した方が取得した日から数えます。

なお、令和8年度税制改正により、令和9年1月1日以後に生じる所得からは、復興特別所得税が1.1%に下がり、新たに防衛特別所得税（所得税額の1%）がかかります。付加税の合計は2.1%のままなので、上の合計税率は変わりません。

控除や特例を利用する場合

不動産売却時の税金には、控除や特例を利用できるケースがあります。支払う税金が優遇されますが、制度を利用するには確定申告が必要です。

2. 不動産売却後に確定申告が不要な場合

不動産を売却して利益が出なかった場合、確定申告は原則不要です。

ただし、マイホームの売却で損失が出た場合は、他の所得と相殺する「損益通算」や、翌年以後に繰り越す「繰越控除」の特例を使える場合があります。要件に当てはまれば税金を軽くできるため、譲渡損失が出た場合も確定申告を検討しましょう。

3. 確定申告を行わなかった場合の罰則

無申告加算税と延滞税がかかる

不動産売却で利益が出ているのに期限までに確定申告を行わないと、無申告加算税と延滞税がかかります。令和6年1月1日以後に法定申告期限が来るもの（令和5年分以降）の無申告加算税の割合は、次のとおりです。

（参考：国税庁タックスアンサー）

一方、法定申告期限から1か月以内に自主的に申告し、税額の全額を法定納期限までに納付していて、過去5年以内に無申告加算税・重加算税を課されていない（この不適用も受けていない）場合は、無申告加算税はかかりません。うっかり忘れていた場合も、気づいた時点で早めに申告しましょう。

使える特例を受けられないままになる

罰則ではありませんが、マイホームの売却で譲渡損失が出た場合に確定申告を行わないと、損益通算や繰越控除の特例を受けられず、給与などにかかる税金を軽くする機会を逃してしまいます。受けられる控除や特例は、きちんと申告して利用しましょう。

特に不動産は金額が大きく、税金への影響も大きくなります。「不動産を売却したら、利益が出たかどうかにかかわらず確定申告が必要か確認する」と覚えておきましょう。

4. 確定申告に必要な書類

不動産売却後の確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

確定申告書 第一表・第二表

以前は「申告書A」と「申告書B」の2種類がありましたが、どちらも令和3年分用が最後です。令和4年分以降は「申告書第一表・第二表」の1種類にまとまっています。「B様式」と書かれた古い資料を見かけても、現在は第一表・第二表を使います。

国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って入力しながら作成できます。

確定申告書 第三表（分離課税用）

土地・建物の譲渡所得は、給与所得などの他の所得と合計せずに税額を計算する「分離課税」です。そのため、第一表・第二表に加えて「申告書第三表（分離課税用）」で申告します。

マイホームの譲渡損失の特例（損益通算・繰越控除）を使う場合は、第四表（損失申告用）なども使います。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の取得費や譲渡費用、譲渡所得の金額を細かく記載する書類です。特例の適用を受けるときは、確定申告書に添付します。

国税庁ホームページの「確定申告書等の様式・手引き等」からPDFをダウンロードできるほか、「確定申告書等作成コーナー」で入力して作成することもできます。手元に届くのを待たず、早めに準備しておくと安心です。

本人確認書類

本人確認書類として、マイナンバーカード・運転免許証などを用意しておきましょう。

マイナンバーカードがあれば、スマートフォンで申告書を作成してe-Taxで提出することもできます。国税庁も、不動産を売却したときの申告でこの方法をすすめています。不安な場合は、事前に税務署に問い合わせておくとよいでしょう。

不動産を購入したときの売買契約書のコピー

購入時の売買契約書で、不動産を購入したときの価格や日付を証明します。譲渡所得の計算には取得費用や所有期間が関わるため、支払う税額を増やさないためにも準備しておきましょう。

取得費用がわかる領収書のコピー

不動産の購入代金や建築費用のほかに、取得費に含まれるものには次のようなものがあります。該当する費用の領収書を準備すれば取得費用の根拠書類となり、税額を抑えることにつながります。

• 土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
• 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
• 土地の取得に際して支払った土地の測量費
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用
• 建物付の土地を購入して、その後まもなく建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
• 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
• 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

（引用元：国税庁）

不動産を売却したときの売買契約書のコピー

売却時の売買契約書で、不動産を売却したときの価格を証明します。売買契約書は売主と買主がそれぞれ保管する書類です。引き渡し後も大切に保管しておきましょう。

譲渡費用がわかる領収書のコピー

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。主に次のようなものがあり、領収書を準備すれば譲渡費用の根拠書類となります。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

（引用元：国税庁）

登記事項証明書

登記事項証明書は、不動産の所有者や担保などの情報が記載されている書類で、法務局で取得できます。手数料は1通あたり、窓口・郵送での請求が600円、オンライン請求で郵送受取りが520円、オンライン請求で窓口受取りが490円です。

源泉徴収票

会社員や公務員などの給与所得者が確定申告をする際には、源泉徴収票が必要です。勤務先から発行されるので、大切に保管しておきましょう。

5. 不動産売却後の確定申告の流れ

申告の手順は、国税庁の不動産を売却した方向けの確定申告特集ページでも確認できます。

6. 不動産売却の確定申告で受けられる特別控除・特例

不動産売却後の確定申告で受けられる主な特別控除・特例は、次の6つです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

所有期間にかかわらず、マイホームの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得にかかる税金はかかりませんが、特例を使うには確定申告が必要です。

特例を受けるためだけに入居した家屋や、仮住まい、別荘は対象外です。また、新居に入居した年・前年・前々年にこの特例を受けていると、新居で住宅ローン控除を使えなくなる点にも注意しましょう。

10年超所有の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売ったとき、長期譲渡所得の税率を通常より低くできる制度です。要件に当てはまれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できます。

税率は、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分と、6,000万円を超える部分で分かれます。

（参考：国税庁タックスアンサー）

通常の長期譲渡所得は合計20.315%のため、所有期間が10年を超えている場合は、この特例で納税額を抑えられる可能性があります。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続または遺贈で取得した、亡くなった方の住まいを、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。

令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円になります。

取得費加算の特例

相続した不動産を、相続税の申告期限から一定の期間内に売却すると、納めた相続税額のうち一定金額を売却時の取得費に加算できる制度です。取得費が大きくなることで、譲渡所得にかかる税金を抑えられます。

売却できる期間や、加算できる取得費の金額を正確に知りたい場合は、国税庁のホームページで確認するか、税理士に相談するのがおすすめです。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して新たなマイホームを購入した場合に、売却時の譲渡損失をその年の他の所得と損益通算し、控除しきれなかった分を翌年以後3年間繰り越せる制度です。令和8年度税制改正で延長され、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

令和10年1月1日以後に入居する新築住宅で、災害危険区域等内にあるものは対象外になる点にも注意しましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを、ローン残高よりも低い価格で売却して譲渡損失が出た場合に、損益通算と繰越控除ができる制度です。新しいマイホームを買わなくても利用でき、こちらも令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

控除できる損失の上限は、「売買契約日の前日の住宅ローン残高 － 売却価額」です。住宅ローンが残っているマイホームを売却する際は、念頭に置いておきましょう。

よくある質問

まとめ

• 売却で利益が出た場合や、控除・特例を利用する場合は確定申告が必要
• 税率は合計で長期20.315%・短期39.63%（所有期間は売却した年の1月1日時点で判定）
• 申告しないと無申告加算税（自主的な期限後申告なら5%、調査後は15〜30%）や延滞税がかかる
• 書類は第一表・第二表・第三表と譲渡所得の内訳書。内訳書は国税庁HPから入手・作成できる
• 空き家特例や買換え・損失の特例は令和9年12月31日までの譲渡が対象

要件を満たすことで納税額を抑えられる制度がある一方、必要な場合に確定申告を行わないと余計な税金がかかります。不動産や確定申告について正しい知識を身に付けておきましょう。

高崎・前橋のRoom’s（ルームス）は、地域密着のネットワークを活かして不動産に関わってきました。不動産売却は、地域の相場を熟知していないと希望の価格や期間での売却が難しくなります。売主様の利益を考え、できる限り早く、高く売却するお手伝いをいたしますので、お気軽にご相談ください。