離婚で家を売却する時の注意点｜財産分与の流れと売るタイミング

住宅ローンを支払い中の夫婦が離婚するとき、家を売却するケースは少なくありません。婚姻中に築いた共有財産は原則として2分の1に分けますが、ローンが残っている家は貯金のようにきっちり半分に分けられず、手続きも簡単ではありません。

「どちらが住む？」「名義はどうする？」「ローンは誰が払う？」など、決めることは数多くあります。売却をすれば財産分与がしやすくなり、ローンの未払いなどによるトラブルも避けやすくなります。

この記事では、高崎・前橋で不動産売却をお手伝いしているRoom’sが、財産分与の注意点と流れ、2026年4月から変わった請求期間、家を売るタイミングの見極め方を解説します。

財産分与の注意点と流れ

離婚の際には多くの手続きがありますが、財産分与もそのひとつです。財産分与ではまず対象となる財産を確定しなければなりません。あとで「損をした」とならないよう、この時点でしっかり取り決めることが大切です。

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、離婚した一方が他方に対して財産の分与を請求できる制度です。夫婦が婚姻中に協力して築いた財産は、離婚時に公平に分配されます。対象になるのは、不動産や自動車、預貯金、生命保険などです。

たとえば「車は夫名義」「貯金は妻名義」のように、どちらか一方の名義になっているものでも、婚姻中に得た財産は夫婦の共有財産と考えられます。2026年4月1日に施行された改正民法では、財産の形成への寄与の程度は、異なることが明らかでなければ等しいものとすることが明記されました。

財産分与の額は、公平な分配（清算的財産分与）を基本に、離婚後の生活保障（扶養的財産分与）や離婚原因への損害賠償（慰謝料的財産分与）を考慮して、夫婦間で決めます。協議がまとまらなければ、家庭裁判所へ申し立てることになります。

財産分与で気を付けたい5つの注意点

注意点を把握しないまま手続きを進めると、トラブルになりかねません。次の5つを確認しておきましょう。

1. 財産隠しを見逃さない
2. 家庭裁判所に財産分与を請求できる期間には制限がある
3. 不動産の名義と住宅ローンの名義は別
4. マイナスの財産も財産分与の対象になる
5. 一方が家を引き継ぎ、他方がローンを払う場合はリスクがある

① 財産隠しを見逃さない

公正な財産分与には、夫婦の財産をすべて明らかにすることが重要です。双方が誠実に資料を出せば問題ありませんが、分与額を少しでも減らすために資料を出さず、財産を隠すケースも考えられます。

財産の存在を証明できないと、財産分与を求めるのは難しくなります。預貯金や生命保険、証券口座などは、相手が警戒して隠す前に、おおよその証拠を集めておくのが得策です。

② 家庭裁判所に財産分与を請求できる期間には制限がある

財産分与は離婚後でも請求できますが、夫婦の話し合いがまとまらないときに家庭裁判所に請求できる期間は、離婚した時期によって異なります。

この期間は、民法等の一部を改正する法律（令和6年法律第33号）により、2026年4月1日から2年から5年に延びました。ただし、改正前に離婚した夫婦には従来の2年がそのまま適用されます。特に2026年3月31日以前に離婚した方は、期限を過ぎないよう注意しましょう。

詳しくは法務省の民法等の一部を改正する法律についてのページをご確認ください。

③ 不動産の名義と住宅ローンの名義は別

家を財産分与する場合、不動産の名義と住宅ローンの名義は別物であることを理解しておきましょう。不動産の名義だけ変更し、ローンの名義をどうするか決めていないと、後々トラブルになる可能性があります。

たとえば、不動産の名義人が妻、住宅ローンの名義人が夫で、離婚時に夫が家を受け取ったとします。夫がローンを払い続けて完済しても、不動産の名義を妻のままにしていたら、家の所有権を主張されてしまうかもしれません。不動産と住宅ローンの名義は、離婚前にしっかり確認し、変更すべきか検討しましょう。

④ マイナスの財産も財産分与の対象になる

借金などのマイナスの財産も、婚姻中の家計から出たものであれば財産分与で考慮されます。家族で使っていた車のローン、家族で住むために買った家のローン、子どもの学費ローンなどが該当します。

ただし、婚姻前の借入や、自分自身の利益のためにした借金は、共同生活に必要だったものではないため対象になりません。

⑤ 一方が家を引き継ぎ、他方がローンを払う場合はリスクがある

財産分与で妻が夫から家を譲り受け、残りの住宅ローンは夫が払う、というのはよくあるパターンです。しかし、これには大きなリスクが伴います。

財産分与の流れ

離婚で家を売るタイミング

離婚で家を売却する場合は、タイミングが重要です。大きく分けて「離婚前」と「離婚後」の選択肢があり、どちらが良いかは人によって異なります。

離婚前の売却がおすすめな人

離婚前に売却するメリットは、欠かせない夫婦間の話し合いがスムーズに進みやすいことです。家の売却には時間も労力もかかり、離婚後まで複雑なやり取りが続くのは大きなストレスになります。不動産会社にとっても、夫婦である期間に手続きできるほうが対応しやすいでしょう。

① 売却まで離婚を待てる人
家の売却成立には何か月もかかる場合があり、買い手が見つからないと次に進めないため、スケジュールは立てにくくなります。離婚が決まっているのに、何か月も同じ家で過ごさなければならないかもしれません。一刻も早く別れたい方には向かない方法ですが、売却完了まで待てる方にはおすすめです。

② すべてをスッキリさせて再スタートしたい人
共有名義の不動産の売却にはお互いの同意が必要です。離婚後に売却すると、元配偶者と頻繁に連絡を取り合う必要が出てきます。離婚前のほうが話し合いを進めやすく、売却を済ませておくことで気持ちよく再スタートを切れるでしょう。

③ 離婚後のトラブルを避けたい人
離婚後は、多かれ少なかれ連絡が取りにくくなるものです。しっかり話し合う機会がないまま売却を進めると、トラブルになりかねません。不動産の売却では大きなお金が動き、売却時の費用負担や売却金額など、揉めやすい点が多いため注意が必要です。

離婚後の売却がおすすめな人

離婚後に売却するメリットは、焦らず売却を進められることです。売却が終わらないと離婚できない状況では、早さを優先して有利な交渉ができなくなる可能性があります。結論を出すのに時間がかかりそうな場合も、離婚後の売却を検討してみましょう。

① 一刻も早く離婚したい人
家の売却には時間がかかるため、先に離婚を成立させてから売却に進むのもひとつの方法です。ただし、早く離婚したい状況は、感情面も含めてトラブルになりやすいもの。離婚後の売却で金銭面の揉め事が増えないよう注意しましょう。財産分与の請求期間にも気を配っておくと安心です。

② 少しでも高く家を売りたい人
離婚後であれば、焦らず売却活動に専念できます。じっくり時間をかけることで、納得できる価格で売れる可能性が高まるのはメリットです。離婚協議中は離婚手続きも並行するため集中しにくいですが、離婚後なら査定から売却完了まで腰を据えて進められます。

③ 離婚後も連絡を取ることに抵抗がない人
離婚後も連絡を取り続けることに抵抗がない方や、良い関係を続けることをお互いが了承している方は、焦らずタイミングを見計らって売却できるでしょう。

離婚時に家を売却する前の確認事項

不動産は大きなお金が動くため、どうしてもトラブルが起こりやすくなります。トラブルを避けるには、次の確認事項をもれなく調べ、把握しておくことが必要です。

住宅ローンは残っているか

住宅ローンの有無は必ず確認しましょう。有無だけでなく、残債の正確な金額も把握しておくことが大切です。

正確な残債額は、残高証明書や返済計画書で確認できます。紛失した場合は、金融機関に問い合わせて再発行してもらいましょう。残債額は「売却でローンを完済できるかどうか」に関わり、それによって売却方法が変わります。今後の見通しを立てるためにも、事前に把握しておきましょう。

名義人は誰になっているか

名義人は、不動産と住宅ローンの両方について確認します。この2つの名義人はまったく別物なので、それぞれの確認が必要です。

家の名義には、夫婦どちらか一方が名義人になっている「単独名義」と、夫婦で名義人になっている「共有名義」があります。名義人＝権利者なので、誰に売却の権利があるかを確認するために調べます。共有名義の場合、住んでいるのが片方でも、双方の同意なしには売却できません。

登記識別情報は再通知（再発行）されないため、名義を確認した後も大切に保管しておきましょう。

不動産の売却相場を確認する

売却予定の不動産がいくらで売れるのか、相場を確認しておくことも欠かせません。相場を知るには査定を受けましょう。査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2通りがあります。

机上査定・訪問査定ともに、基本的に料金はかかりません。離婚による売却では、できるだけ正確な数字を把握するためにも訪問査定がおすすめです。

よくある質問

まとめ

• 財産分与は清算的・扶養的・慰謝料的の3種類を考慮して話し合う
• 家庭裁判所に財産分与を請求できる期間は、2026年4月1日以降の離婚なら5年、それ以前の離婚なら2年
• 財産隠し、名義の違い、マイナスの財産、ローン支払いのリスクにも注意
• 売却のタイミングは離婚前・離婚後で向いている人が異なる
• 売却前に、ローン残債・不動産とローンの名義（登記済証・登記識別情報通知・登記事項証明書）・売却相場を確認する

高額な不動産は財産分与の中でも揉め事の元になりやすく、扱いが難しいものです。ローンが残る住宅でも売却は可能なので、名義や残債、査定額をしっかり調べ、無理なく売却できるよう進めましょう。

Room’sは地域密着のネットワークを活かし、不動産に関わってきました。希望の価格や期間での売却には、地域の相場を知ることが欠かせません。売主様の利益を考え、できる限り早く、高く売却するお手伝いをいたします。離婚時の住宅ローンや家の売却でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。