住宅ローンが払えない時の売却方法｜任意売却・リースバック・競売の流れ

住宅ローンは、家計の中でも大きな割合を占める支出です。収入の減少、思いがけない病気、予想を超える教育費の増加など、さまざまな理由で「この先ローンを払えなくなるかもしれない」と不安を感じている方は少なくありません。

本記事では、住宅ローンが払えない場合に家がどうなるのか、払えなくなった時の売却方法、滞納から競売までの流れ、そして売却の前に検討できる対策を、高崎・前橋で不動産売却のご相談をお受けしているRoom’sが順を追って解説します。

住宅ローンが払えなくなると家はどうなる？

結論からお伝えすると、住宅ローンが払えなくなっても、すぐに家を手放したり、強制的に退去させられたりすることはありません。ただし、滞納が続けば当然ながらペナルティを負うことになります。

住宅ローンは「マイホームを担保にした借金」です。支払いが滞り続ければ、担保にしていた不動産は競売にかけられ、最終的にはその家から退去しなければならなくなります。

不動産競売とは？避けるべき理由

不動産競売とは、住宅ローンの滞納などによって家が裁判所に差し押さえられ、売りに出されることです。返済が続けられないと判断されれば、家は強制的に売却されてしまいます。

このようにさまざまなリスクを背負う競売は、不動産売却においてできるだけ避けたい選択肢といえます。競売に行き着く前に、別の方法を検討しましょう。

住宅ローンが払えなくなった時の3つの売却方法

住宅ローンが払えなくなった場合、基本的には不動産を売却して返済します。主な売却方法は次の3つです。どのパターンがご自身に当てはまるか、考えながら読み進めてください。

1. 一般売却

「住宅ローンを払っていけないかも」と思ったら、早めに動き出すことをおすすめします。滞納期間が長くなるほど、売却の選択肢は少なくなっていきます。

売却するにあたって、金銭的なダメージを抑えやすいのが一般売却です。通常の不動産取引と同じように不動産会社へ仲介を依頼して住まいを売却し、残ったローンを一括返済できれば理想的です。

売出価格や条件を自分で判断したうえで売却活動ができるため、希望に近い売却ができる可能性は高いといえます。また、同意なく売りに出せることも大きなメリットです。このあと紹介する任意売却では金融機関の合意が必須で、拒否される可能性もあります。

不動産は売り出してすぐに売れるとは限らず、数か月以上かかることもあると考えておく必要があります。

不動産会社選びも大変重要です。不動産会社にはそれぞれ力を入れている地域や物件種別などの得意分野があり、見極めずに依頼すると相場より安くなったり、時間がかかったりするかもしれません。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

2. 任意売却

家の売却価格で住宅ローンを完済できない場合や、自己資金を足しても一括返済が難しい場合は、任意売却を検討しましょう。すでに滞納が続いている状態では一般売却ができない可能性が高く、選択肢は任意売却か競売になります。

任意売却とは、金融機関の合意のもとで不動産を売却する方法です。住宅ローンを完済できない場合でも売却が可能で、競売の手続きが進む前に行うことが大切です。

任意売却は、基本的な売却の流れや手続きが一般売却と同じで、自分の意思を反映した条件で売り出せます。価格が安くなりやすい競売と比べ、買主次第で好条件での売却を成立させられる可能性があります。住宅ローンの残りをできるだけ減らしたいなら、競売より任意売却を検討しましょう。

また、競売は物件情報が公開されますが、任意売却は通常の売却と同じように進むため、競売であることが知られる心配はありません。外部に事情が伝わりにくいのも安心できる点です。

任意売却は周囲に情報が漏れにくいものの、住宅ローンを滞納した事実は変わりません。金融機関などが閲覧できる信用情報にその事実が登録されるため、今後は新たにローンを組みづらくなることを理解しておきましょう。

任意売却には金融機関の合意が必ず必要です。仲介会社の査定額が低すぎたり、返済プランが現実的でなかったりすると合意が得られないこともあるため、早めに動くことをおすすめします。

さらに、金融機関は任意売却と並行して競売の手続きを進めることがあります。競売にかけられるまでの時期は状況によって異なるため、限られた期間での売却になるという認識を持っておきましょう。なお、売却によって抵当権が抹消されてもローンの債務そのものが消えるわけではないため、残債の返済義務は残ります。

3. リースバック

リースバックとは、不動産会社や投資家へ家を売却すると同時に、売却先と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる方法です。まとまった資金を得ながら自宅に住み続けられることから、住宅ローンを払えない方の解決策の一つとして注目されています。

家賃は発生するものの、生活スタイルを変えずに同じ家に住み続けられることが最大のメリットです。買主を探す必要がある一般売却と比べ、事業者が直接買主となるリースバックは短期間で現金を受け取りやすくなります。資金が貯まったら、家を買い戻せるケースもあります。

リースバックの売却価格は、一般売却より安くなるのが一般的です。事業者が買い取った不動産を貸したり再販したりする際に、利益を確保する必要があるためです。

毎月の家賃は、次のような考え方で決められます。

期待利回りとは、買い手が十分な利益を得るために設定するものです。買取価格が高ければ利回りが低くても十分な家賃収入が得られますが、買取価格が相場より低い場合は利回りを高めに設定して家賃収入を保つ、という仕組みです。

家賃の高さより手元資金を重視するなら、そのことを事業者に伝えましょう。反対に家賃を安く抑えたい場合は売却価格を下げるなど、ご自身の要望を定めておくことが大切です。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納し始めてから、競売・退去に至るまでのおおよその流れは次のとおりです。それぞれの時期は、金融機関や手続きの状況によって異なります。

督促状・催告書が届く

住宅ローンが支払えなくなると、銀行など金融機関から督促状が届きます。督促状には、入金が確認できていないこと、滞納期間や金額、滞納が続けば競売や一括請求をする可能性があることなどが記載されています。

督促状に従わない場合、次に届くのが催告書です。内容は督促状と基本的に同じですが、より厳しい通知と受け止める必要があります。催告書の期日までに支払わなければ、分割で支払う権利を失う旨が記載されています。

また、滞納が一定期間続くと、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまいます。ブラックリストはあくまで通称で、個人信用情報機関に金融事故情報として登録されることを指します。

「期限の利益の喪失」の通知

滞納が続くと、「期限の利益の喪失」の通知が届くようになります。期限の利益とは「期限が定められていることによって債務者が受ける利益」のことで、債務者は返済期限が来るまでは返済を求められない、というものです。

しかし滞納が続くと金融機関との契約違反となり、この権利は失われます。通知が届いたということは、分割で支払う権利を失い、残高の一括返済を求められるということです。

保証会社による代位弁済

「期限の利益の喪失」の通知のあとに届くのが、保証会社からの「代位弁済通知書」です。代位弁済とは「債務者に代わり、保証会社が住宅ローンの残りを一括で金融機関へ返済すること」です。

住宅ローンを組む際、債務者と保証会社の間では「保証委託契約」が結ばれていることが一般的です。これは、債務者が何らかの理由で返済できなくなった場合に、保証会社が代わりに金融機関へ返済し、金融機関から債権を譲り受けるという内容です。

保証会社が代わりに返済しても、借主の返済義務がなくなるわけではありません。債権は保証会社に移っているため、今度は保証会社から遅延損害金なども含めたローン残額の一括返済を求められます。これにも応じられないと、保証会社が競売の手続きを開始し、裁判所から「競売開始決定通知書」が送られてきます。

現況調査・競売・退去

「競売開始決定通知書」の次に、裁判所から現況調査についての通知が届きます。競売ではまず物件の価値を見積もるため、裁判所の執行官や不動産鑑定士が調査に訪れます。通知書に記載されているのは、その調査の日程です。

現況調査は裁判所の手続きとして行われるもので、自宅の写真撮影や周辺環境の調査などが行われます。

その後、入札の期間と開札日が知らされ、入札で最も高い金額を提示した人が買受人として決まります。

住宅ローンが払えなくなりそうな時の対策

住宅ローンを払えなくなりそうな場合は売却を考える必要がありますが、まだ滞納をしていないのであれば、状況に応じた対処法があります。売却活動の前に、次の方法を検討してみましょう。

金融機関に返済計画の見直しを相談する

収入の減少や予期せぬ支出の増加で、家計が苦しくなることは誰にでも起こりえます。返済の見込みが立たなくなったら、早めに金融機関へ相談し、返済計画の見直しを依頼しましょう。

返済計画の見直しとは、返済スケジュールの緩和のことです。一時的な返済期間の延長、月々の返済額の減額、ボーナス返済の取りやめといった対応について、滞納する前であれば相談に応じてもらえる場合があります。事情を具体的に説明できるよう準備しておきましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

現在の住宅ローンを別のローンに借り換えることも一つの方法です。借り換えによって条件を変更し、毎月の返済額を抑えたり返済期間を延ばしたりできる場合があります。金利の動きにも注意しながら、慎重に比べましょう。

保険が適用できないか確認する

住宅ローンを契約する際は、「団体信用生命保険」への加入が条件になっていることが多くあります。ローン名義人が死亡した場合の保険と思われがちですが、契約内容によっては高度障害などの場合にも保険が適用されます。

また、死亡・高度障害以外の特約が付いていることもあります。がんや脳卒中など特約に該当する病気であればローンの負担を減らせる場合があるため、特約の有無を確認しましょう。そのほか、住宅ローン疾病保障保険や住宅ローン返済支援保険に加入していないかの確認や、医療保険の利用を検討するのも一つです。

よくある質問

まとめ

• 住宅ローンを滞納し続けると一括返済を求められ、最終的には競売・退去に至る
• 競売は周囲に知られる・価格が安くなりやすい・引っ越し時期を選べないなどデメリットが多い
• 売却方法には一般売却・任意売却・リースバックがあり、状況に応じて選ぶ
• リースバックは住み続けられる一方、売却価格は相場より安くなりやすく、ローンが残る場合は金融機関の同意が必要
• 滞納前なら、金融機関への相談・借り換え・保険適用の確認も検討できる

いずれの場合も、早めに動くほど選べる方法は多くなります。「払えなくなりそう」と感じた段階でご相談ください。

Room’sは地域密着のネットワークを活かし、不動産に関わってきました。不動産売却は、地域の相場を熟知していないと希望の価格や期間での売却はうまくいきません。売主様の利益を考え、できる限り早く、高く不動産を売却するお手伝いをいたします。不動産のご売却をお考えの際は、お気軽にご相談ください。